万科企业股份有限公司（下称“万科”，000002.SZ）总经理郁亮昨日接受《第一财经日报》独家专访时确认：2006年万科实现销售收入212.3亿元，增长52.2%，成为国内首家销售额突破200亿元的房地产企业。
在规模上升的同时，该公司2006年负债率达到65%。对此，郁亮认为，这正是万科充分发掘其融资能力的体现，而这期间的负债率也一直在公司的可控范围之内。这种对于负债率的掌控“底线”让万科高管层感觉在“走钢丝”。根据万科的计划，2007年公司希望公开增发不超过20%的股票，融资额度在90亿到120亿元之间，此外还有与基金和外资的合作。
充分发掘融资渠道
从今日公司年报信息来看，万科去年实现销售面积322.8万平方米，增长39.3%。完成新开工面积500.6万平方米，竣工面积达327.5万平方米，分别比2005年增加93.0%和50.6%。郁亮预计，今年万科新开工面积将达700万平方米，预计今年万科销售总规模也有较大增长。
在过去3年间，万科每年销售量增长率几乎都为50%，复合增长率也接近60%，远远高于30%的预期目标。在迅速扩张的同时，万科去年资产负债率为64%。对于这一数字，郁亮称，“这正是充分发掘了万科融资潜力，虽然公司有130亿元银行借贷，但同时还有107亿元现金。”今年公司希望公开增发不超过20%的股票。在发行方式上，万科最可能采用向非特定对象公开增发的形式。而之所以这样安排，主要是考虑到去年已进行了一次定向增发，从投资者反应来看，发行本身得到市场认同，但因参与机构数量限制，众多投资者无法参与。
郁亮认为，万科的高层如同在走钢丝，需要把握资产负债率的底线。分析来看，郁亮认为，国内宏观调控以来，对于房地产公司支付土地款的周期要求越来越短，而会计制度本身要求也是，如果没有结算，预收款就只能变成负债。万科去年65%的负债率中就包括97亿元的房屋销售预收款。
“我认为65%的资产负债率比较合理，而60%左右则是一个更为合适的数字。”郁亮说。
2009年将开始颠覆行业生产方式
由于工厂化生产对区域半径的要求，万科在2006年仍坚持城市经济圈聚焦策略。“三个区域的布点已基本完成，接下来就要在现有城市深耕，还要让现有城市的发展更有效率。但同时也不排除继续进入新的城市。这都是为万科的工厂化生产作更为周密的准备。”郁亮称，接下来2到3年时间内在工厂化生产领域培养出来的能力，将使万科到2009年后就不再存在瓶颈。
从销售情况来看，2006年万科在珠三角、长三角和环渤海三大区域实现销售面积275.7万平方米，销售收入192.2亿元，分别占公司整体的85.4%和90.6%，实现结算收入161.9亿元和净利润20.6亿元，分别占公司整体的91.6%和94.5%。
同时，从2006年开始，万科正式从以往总部、一线公司两级管理架构，过渡到战略总部、专业区域、执行一线的三级管理架构，将过去总部负责的设计、工程、销售等专业管理职能逐步下放到区域中心。
去年，万科新增规划中项目面积达1201万平方米（其中163万平方米正在办理有关手续），2007年万科计划开工面积约700万平方米，竣工面积约600万平方米，并增加1000万平方米左右的规划中项目资源。
“今年万科仍将继续进行资源整合，合作获得土地资源。”郁亮称。
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